Location d'une habitation, obligations et garanties
L'assurance du locataire
La responsabilité vis-à-vis du propriétaire
Le locataire est responsable des dommages causés à l'immeuble occupé pendant la durée de la location (responsabilité locative née du contrat de bail). Le Code civil définit les principes de responsabilité qui s'appliquent en fonction de l'origine du sinistre (incendie, explosion, dégâts des eaux) et qui mettent à la charge du locataire l'obligation de réparer les dommages causés.Une assurance obligatoire
La législation impose une obligation d'assurance destinée à couvrir cette responsabilité locative, qui doit concerner les dommages d'incendie, d'explosion et de dégâts des eaux. Par cette garantie, systématiquement incluse dans les contrats multirisques habitation, l'assureur règle au propriétaire, à la place du locataire, le montant des dommages dont celui-ci est responsable.Le propriétaire peut exiger que le locataire lui remette une attestation d'assurance lors de la remise des clés, et renouveler cette demande chaque année afin de vérifier que le locataire est toujours bien assuré. Il a aussi le droit d'insérer dans son contrat de location une clause de résiliation pour défaut d'assurance. En revanche, il ne peut contraindre le locataire à s'adresser à un assureur ou à une société d'assurances en particulier.
Les locations saisonnières, résidences secondaires, meublés, logements-foyers et logements de fonction ne sont pas soumis à l'obligation d'assurance pour l'occupant. Toutefois, ces derniers sont responsables des dommages causés tout comme les autres locataires. Ils ne doivent donc pas négliger de garantir leur responsabilité à l'égard de leur propriétaire.
Une assurance complémentaire indispensable pour les dommages causés aux voisins
Si les voisins subissent un dommage à la suite d'un dégât des eaux ou d'une explosion survenu chez le locataire, ou à la suite d'un incendie qui a pris naissance chez le locataire, lorsqu'il en est responsable, ils peuvent exercer un recours. Les assureurs joignent donc toujours à la garantie de responsabilité civile locative une assurance dite " recours des voisins et des tiers ".L'assurance de la responsabilité civile du locataire
Au-delà de toute obligation d'assurance, la souscription d'une assurance multirisques habitation permet au locataire de couvrir sa propre responsabilité civile vie privée et ses biens personnels.L'assurance du propriétaire
La responsabilité du propriétaire vis-à-vis du locataire
Le propriétaire est légalement obligé de louer son bien en bon état et donc, de faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, à l'exception des réparations dites locatives. La responsabilité du propriétaire-bailleur peut donc être mise en cause si un sinistre est dû à un vice de construction ou à un défaut d'entretien. De même le propriétaire peut être déclaré responsable à l'égard de ses locataires du trouble de jouissance consécutif à des dommages matériels résultant d'un incendie ou d'une explosion et dû à l'un de ses locataires.L'assurance du propriétaire non occupant (PNO)
Le propriétaire non occupant a ainsi intérêt à s'assurer pour couvrir sa responsabilité en cas de vice de construction, de défaut d'entretien ou de trouble de jouissance, par des garanties " recours des locataires " et " trouble de jouissance ". Il peut également garantir sa responsabilité envers les voisins et les tiers par une assurance dite " recours des voisins et des tiers ".S'il s'agit d'un bien immobilier en copropriété, le copropriétaire-bailleur doit vérifier les garanties souscrites au titre de l'assurance collective de l'immeuble. Celle-ci garantit généralement la totalité des bâtiments (c'est-à-dire les parties communes et privatives) et les responsabilités encourues par le copropriétaire (envers les locataires, les voisins et les tiers et la copropriété). Dans le cas contraire (les parties privatives ne sont pas garanties) ou si le contrat de la copropriété est insuffisant (il ne couvre pas certains risques, l'immeuble n'est pas assuré en valeur à neuf...), il est possible de souscrire une assurance complémentaire.